猛料！2017年4月22日，跟昨天的暴風雨突然降臨一樣的驚嚇消息，江門發(fā)布樓市調(diào)控政策，明確規(guī)定實行住房限購和限貸政策，我稱之為江門樓市“422”限購限貸政策風暴，這一次風暴襲擊，和和曾經(jīng)的股市一樣傷人不淺吶，下面，由小編為大家解讀這個“422”背后的真相。
政策要點：
一、加強土地供應管理
（一）根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應規(guī)模、結構和時序，對新建商品住房消化周期6個月以下的有關市、區(qū)，在顯著增加供地的同時，須加快供地節(jié)奏，盤活存量土地的開發(fā)。消化周期較長的區(qū)域，要減少供地。
解讀：把過去土地供不應求的局面改變，由市場熱度調(diào)節(jié)土地供貨市場，弱化過去開發(fā)商搶地行為。換句話講，如果確切響應中央政策，開發(fā)商賣得慢的減少供地，等于把開發(fā)商的土地源頭卡住。（好像在對開發(fā)商暗示：你敢賣高價房，只要本地市民半年內(nèi)不甩你，你基本斷糧了，別想在本地站穩(wěn)腳步）
（二）靈活確定競價方式，包括超過溢價率一定比例后在不改變土地規(guī)劃出讓條件的前提下，競配建人才公寓、配建公共租賃住房、現(xiàn)房銷售面積或商業(yè)自持面積等，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。
解讀：杜絕開發(fā)商門靠所謂的高價競拍土地制造區(qū)域“地王”，拋磚引玉式抬高當?shù)胤績r。（近日杜遠的地塊拍賣就是一個明顯的例子，一塊曾經(jīng)的“棄子”土地，居然樓面價居然可以拍出近7000元/平方，這想要是告訴江門所有的房地產(chǎn)開發(fā)商，土地都賣7000，你還好意思房子賣7000嗎？變相把本地房價抬高。例如江海區(qū)的明泰城，去年毛坯房賣6800左右的，今天他們的銷售居然可以很理直氣壯告訴你接下來要賣8000-9000，你看最近拍賣的杜遠的地價，真心得嚴重無語...）
二、加強商品住房價格管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以虛假裝修、虛高裝修等方式變相提高房價，否則將暫停有關項目的網(wǎng)簽并責令整改。項目房價備案后，6個月內(nèi)不得申請調(diào)整。
解讀：房價備案制，避免開發(fā)商再像過去那樣“日漲幾百”、“月漲上千”的行為。以前，開發(fā)商一聽到當?shù)嘏馁u的土地價格或者區(qū)域利好政策好，馬上封盤漲價，見勢起價，直接導致房價飆升，增加買房的負擔。
三、實行住房限購政策
（一）江門市戶籍居民家庭在本市擁有3套及以上住房的，暫停向其銷售新建商品住房。
（二）非江門市戶籍家庭在本市擁有2套及以上住房的，或擁有1套住房但無法提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，暫停向其銷售新建商品住房。
非江門市戶籍家庭提供半年以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房。
通過提供補繳個人所得稅證明或社會保險證明不予認定。
（三）中級職稱以上（含中級）專業(yè)技術人才、中級以上（含中級）技能型人才的非江門市戶籍居民家庭，能提供企業(yè)法人代表簽名的勞動合同及本市社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房。經(jīng)市人力資源社會保障主管部門同意引進或納入政府管理服務備案的非江門市戶籍院士、領軍人才等緊缺適用高層次人才，憑市人力資源社會保障部門所出具證明，允許購買1套新建商品住房。
（四）在我市無住房的華僑及港澳臺同胞家庭，允許購買1套新建商品住房。
（五）上述限購政策的執(zhí)行區(qū)域為蓬江區(qū)（全區(qū)）、江海區(qū)（全區(qū)）及新會區(qū)會城街道。
解讀：對于第五點，不得不說“水太深”，如果大家有關注新聞，江門漲到最厲害的是鶴山，不到半年，部分樓盤上漲幅度高達70%以上，居然不在執(zhí)行的區(qū)域，這是要轉移焦點還是其它，我就不要說得太明顯了。因為在所有的區(qū)域中，鶴山臨近佛山和廣州，是開發(fā)商最好炒作房價的區(qū)域?，F(xiàn)在鶴山的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售是這樣炒作的：20分鐘江門濱江新城、佛山圈，40分鐘廣州地?？粗苓叺膬r格，我們算很“便宜”了。我跟大家講一講“何為便宜”，如鶴山的新華城，去年9月份還賣4700左右，今年年初，請了廣州一家房地產(chǎn)銷售代理公司一搞），4700變8000（里面的利益分成我就不講了），這樣屌絲價搖身一變成大咖價，當然，大部分過來買高價房的還是被忽悠過來的廣州佛山客。如果前天有關注鶴山碧桂園天匯的人就知道，鶴山的碧桂園天匯前天也上演了一出變形計，當天開盤銷售，按照前期認籌的價格一致，在7500，看到對面的保利中央公園賣8800和收到風聲江門的限購令4.22出臺，原來可以當天晚上都賣完的房子，立馬封盤漲價，尾貨全部變成8000以上，可謂日漲上千不是夢。今年鶴山開年鶴山的房價就一度高歌猛進，鶴山的新盤銷售中心到處可以看到異地車牌的身影，前來炒房的客戶絡繹不絕。就連過去一直不受待見鶴山十里方圓，都成了名貴，還有鶴山的城市壹號，居然可以報出上W的價格。一個對行業(yè)資深鶴山本地人講到，今天的鶴山房價是離經(jīng)叛道的，過去四五千還正常，鶴山本地人還買得起，今天七八千以上都是被外地炒出來的，本地人買不起啊。按照現(xiàn)在的房價飆升走下去，早晚鶴山要么變成一座空城，要么變成一個異地人的城市。現(xiàn)在很多高房價的鶴山房源，背后都有廣州或者佛山的銷售代理公司在背后做推手，很多房地產(chǎn)銷售都是那些異地銷售代理公司的。鶴山，房價還能走多遠，真的要且行且珍惜了。
四、完善差別化住房信貸政策
（一）居民家庭在我市無住房且無住房貸款記錄的，按照國家相關政策規(guī)定，最低首付款比例不低于30%。
解讀：30%的門檻，到底能鎖住多少人，答案是如果房價平衡，擋不了，如果不平衡，
（二）居民家庭在我市無住房但有住房貸款記錄，或擁有一套住房且相應貸款已結清的，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低于30%。
（三）居民家庭在我市有一套住房且相應貸款未結清的，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低于40%。
（四）對在我市有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
（五）上述政策的執(zhí)行區(qū)域為蓬江區(qū)（全區(qū)）、江海區(qū)（全區(qū)）及新會區(qū)會城街道。
五、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度和輿論引導
重點嚴查開發(fā)企業(yè)捂盤惜售（包括具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目），不明碼標價，另行收取未標明費用，私下收款或以收取渠道費、電商費等形式價外加價；中介企業(yè)虛假宣傳、哄抬房價、捆綁銷售等擾亂市場秩序的問題。
“422”限購限貸政策風暴到底傷害了誰？
我想這個答案留給江海區(qū)臨近中山片區(qū)的開發(fā)商感受最深了，最崩潰的是昨天開盤的樓盤，白天一下子被認籌繳并納誠意金超額，到了昨天晚上江門限購政策一出，異地客戶全死掉，一下子樓盤從售罄變成冷盤，大部分房源突然間無人接盤了。真的是白天與夜晚，一個天堂，一個地獄。
最后，我們希望江門的房地產(chǎn)是健康有序的發(fā)展，而不是泡沫滿滿，高價連連，還一個健康的房地產(chǎn)市場。不要成為炒房者掠奪財富的刀刃。
我們知道，哪里有暴利，哪里就有濃濃硝煙，只是希望這一場硝煙，不要蒙瞎了人民的眼睛了。
(文編解讀：eGoBest / 陳生)
以下為江門市人民政府辦公室通知全文：
